Investavimas į nekilnojamąjį turtą (NT) ilgą laiką išlieka viena populiariausių turto išsaugojimo ir gausinimo formų Lietuvoje. Daugelis gyventojų, sėkmingai įsigiję savo pirmuosius namus ir sukaupę tam tikrų santaupų, ima svarstyti apie antrojo būsto pirkimą su tikslu jį išnuomoti. Nors toks pasyvių pajamų šaltinis atrodo labai patraukliai, susidūrus su bankų finansavimo sąlygomis, pirkėjų entuziazmas dažnai atvėsta. Pagrindinė to priežastis – reikalaujamas gerokai didesnis nuosavų lėšų indėlis. Jei pirmąjį būstą perkantiems nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. gali pakakti dešimties procentų pradinio įnašo, imant antrą ar paskesnę būsto paskolą taikomas trisdešimties procentų reikalavimas. Šiame straipsnyje išsiaiškinsime, kodėl taikoma ši griežta taisyklė ir kaip vertinami investuotojai.
Atsakingojo skolinimo nuostatai ir rinkos apsauga
Visų komercinių bankų, veikiančių šalyje, politiką formuoja ir prižiūri Lietuvos bankas. Po pasaulinės finansų krizės, kuri ypač stipriai smogė Lietuvos nekilnojamojo turto sektoriui dėl masinio besaikio skolinimosi, buvo priimti Atsakingojo skolinimo nuostatai. Jų tikslas – užkirsti kelią naujų kainų burbulų formavimuisi ir užtikrinti bankų sektoriaus bei pačių vartotojų saugumą.
Trisdešimties procentų pradinio įnašo taisyklė antrajam ir paskesniems būstams atsirado būtent kaip rizikos valdymo įrankis. Centrinio banko ekspertai nustatė, kad asmenys, perkantys turtą ne savo asmeniniams gyvenamiesiems poreikiams tenkinti, o siekiantys pasipelnyti, elgiasi gerokai rizikingiau. Pasikeitus ekonominei situacijai – pavyzdžiui, kritus nuomos kainoms ar atsiradus ilgalaikei nuomininkų paieškos pauzei – investuotojai daug greičiau atsisako mokėti paskolas už papildomą turtą nei už tuos namus, kuriuose patys gyvena. Aukštas nuosavų lėšų indėlis veikia kaip rimtas „saugiklis“ – įdėjęs trisdešimt procentų savo pinigų, žmogus kur kas labiau motyvuotas išlaikyti turtą net ir krizės metu.
DSTI ir nuomos pajamų vertinimas
Perkant investicinį turtą, taikomi ne tik griežtesni reikalavimai pradiniam įnašui, bet ir tas pats pajamų vertinimas. Čia taikomas DSTI (įmokų ir pajamų santykio) testas: nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. visų jūsų paskolų įmokos, kartu su naujojo būsto paskolos įmoka, apskaičiuotos taikant ne mažesnę kaip 6 proc. palūkanų normą, neturi viršyti penkiasdešimties procentų jūsų tvarių pajamų.
Daugelis pradedančiųjų investuotojų mano, kad bankas tiesiog pridės planuojamas gauti nuomos pajamas prie jų dabartinio atlyginimo ir taip padidins limitą. Deja, realybė yra kiek kitokia. Bankai vadovaujasi labai konservatyviu požiūriu. Jei jūs dar tik planuojate pirkti būstą, ateities nuomos pajamos yra laikomos hipotetinėmis, todėl dauguma kredito įstaigų jų išvis neįtrauks į skaičiavimus, kol neturėsite realios ir galiojančios nuomos sutarties.
Net ir turint jau veikiančią nuomos sutartį ir deklaruojant pajamas VMI, bankai šias pajamas dažnai „nukerpa“. Kadangi nuomininkai keičiasi, o butui reikia remonto, dažnai į DSTI rodiklį įtraukiama tik dalis oficialių nuomos pajamų.
Komercinių bankų politika ir alternatyvos
Realu tikėtis, kad didieji rinkos dalyviai, tokie kaip Swedbank, SEB, Luminor ar Šiaulių bankas, šios taisyklės laikysis be kompromisų. Kai kuriais atvejais komerciniai bankai gali pareikalauti net ir dar didesnio pradinio įnašo, pavyzdžiui, keturiasdešimties procentų, jeigu vertinamas turtas yra mažiau likvidžioje vietoje (pavyzdžiui, sodyba regione, o ne butas Vilniaus centre).
Jei vis dėlto esate pasiryžę tapti nekilnojamojo turto investuotoju, bet neturite sukaupę reikiamos sumos, verta apsvarstyti alternatyvas. Viena jų – bendras finansavimas su partneriais ar giminaičiais, taip sujungiant kapitalą. Kitas, pastaruoju metu Lietuvoje populiarėjantis būdas yra sutelktinis finansavimas (angl. crowdfunding). Tai nėra tiesioginis fizinio turto pirkimas, tačiau per specializuotas platformas galite investuoti į nekilnojamojo turto projektų paskolas turėdami net ir penkiasdešimt eurų. Tai leidžia diversifikuoti riziką, gauti grąžą iš NT rinkos ir nesusidurti su griežtais centrinių bankų reikalavimais fizinio turto hipotekai.
Svarbiausi akcentai būsimiems nuomotojams
Perkant antrąjį būstą nuomai, finansų rinka į jus žiūri nebe kaip į paprastą vartotoją, bet kaip į investuotoją, kuriam taikomi aukštesni rizikos valdymo standartai. Trisdešimties procentų pradinis įnašas – tai realybė, sukurta siekiant ilgalaikio valstybės ekonomikos stabilumo. Prieš priimdami šį sprendimą, būtinai pasikonsultuokite su mokesčių patarėjais dėl nuomos pajamų apmokestinimo ir pasidomėkite realiomis turto administravimo išlaidomis. Sėkminga investicija prasideda nuo realistiško savo finansinių galimybių vertinimo ir griežto taisyklių laikymosi.
Parašykite komentarą